Airbnbで良レビューを集める方法とウェルカムガイドの作り方

勝手のわからないところに飛び込むのは、勇気がいるもの。その不安を取り除いてあげるためにウェルカムガイドを作りましょう、という話です。網羅すべき情報のリストも公開。

知らない場所に旅に出るのはワクワクします。新しいものとの出会い、地元の人とのふれあい、美味しい食べ物の発見や不思議な生物との遭遇など。自分の生活圏から一歩出るだけで、新しい自分に出会えたような気分にもなる。

そのようなテンションでPC・モバイルの液晶画面を見ているのがAirbnbユーザです。彼らの気持ちになって「おもてなし」を行うことで自然と良レビューがあつまります。

ワクワクするとはいえ、事前に細かい調べ物などほとんどできません。軽く調べはするものの、過ごす時間の80%は行き当たりばったり。そういう旅の楽しみ方もあるし、現にそれが楽しくて旅をするのかもしれないが、予期せぬ自体に巻き込まれる恐れもある。特に知見のない・他言語で経済が回っている海外になるとなおさら。

多分にもれず、Airbnb利用者も同じような心境なので、その不安感をウェルカムガイドを用意することで事前に取り除いてあげましょう。

やることは簡単です。自分が行く前に調べるようなことや、知っておきたいことを、事前にまとめてあげればいいのです。時間はかかるものの、それは一度きりのもの。あとは同じガイドを使い回すだけなので、コスパ的にも、断然作ったほうがいいです。

製作前の下準備

できればPDFで配布・印刷して配布したいので、デジタルデータで作ります。デザインはPagesがあればPagesでつくるのがおすすめですが、WindowosユーザはWordとかで作れば大丈夫。結局似たようなアプリなので、大差はないです。まず全体の構成を箇条書きにしましょう。有名な作家が言ってましたが、本を作るときは基本的にアウトラインから始めるのがいいとのこと。アウトラインは目次のようなものなので、それを見ただけでどんな内容のことが書いているのか読まなくてもわかるぐらいがいいです。以下、僕のウェルカムガイドのアウトラインです。

  • 表紙
  • 自己紹介/部屋の紹介
  • 空港から部屋までの移動方法
    • 住所
    • バス・電車のチケットの買い方
    • SUICA, PASMOの買い方
    • 空港から駅までの行き方
    • GoogleマップのURLも載せてあげる
    • 羽田・成田両方の行き方を書いてあげる
    • 駅から部屋までの行き方
    • Googleマップの地図を貼り付ける
    • 駅からの行き方を矢印や注釈などをつけてわかりやすくする
    • 地図の他に、実際に駅を出てから家に着くまでの写真を添える
    • これも矢印や注釈をつける
    • チェックイン・アウト
    • セルフチェックインの方法
    • 全て写真を載せてあげる
    • 注釈を添える
    • エントランスから部屋までの行き方を写真・文字を添えて説明
    • チェックアウト時に気をつけてほしいことを明記(電気を消す・水を止める等)
  • ハウスルール
    • あまり厳しくしないように、でも近所の人の迷惑にならないように、大切なことを明記しておく。僕の家は声が響きやすいので、特に22時から朝の6時ぐらいまでは静かにしてもらうように伝えています。
  • 設備・備品・アメニティーなどの使い方
    • コーヒー、紅茶、日本茶を自由に飲めることを説明
    • フェイスタオル、バスタオルの場所を説明
    • 洗濯機の使い方を説明、基本的にスタートを押すだけで良いことを伝える。
    • 乾燥機の使い方を説明
    • 給湯器の使い方を説明、だいたい37度前後で大丈夫なことを伝える。
    • 電子レンジの使い方
    • エアコンのリモコンの操作方法
    • エアーベッドの使い方
  • その他
    • 鍵をなくした場合の対処方法
    • 禁煙であることを明記
    • ATMや両替所の説明
    • Google Mapが東京では便利なことを教える
    • 移動手段として東京無線のアプリを紹介
    • ベジタリアン用のお店を紹介
    • 警察署などの公的な緊急連絡先を明記
    • 近所の病院を一通り載せておく

Dropboxで共有する

Dropboxのシェア機能を利用すると、作ったPDFを事前にゲストとシェアすることができます。日本に来る前に、周辺情報についてまとめられた書類が届くのですから、泊まる側はすごく安心してくれると思います。実際に、めちゃくちゃ助かった、と何度も喜ばれました。特に空港からの行き方や、街の雰囲気は言ってみないとわからない部分もあるので、それが少しでも透明化されるのはいいことです。もしまだDropboxを使ったことがない方は、下のリンクから登録しましょう。

Dropboxを登録してPDFをシェアする

写真に文字や矢印を添えて、わかりやすくする

ぼくはSkitchというアプリを使ってますが、矢印と文字さえ載せられれば、ツールはなんでもいいです。洗濯機の写真だけドカンと置かれてもわからないので、ちゃんと矢印をつけて、この部分を押すんだよ、ということを伝えてあげます。また、駅を出てから家までの道順なんかも、矢印と文章があるだけで断然親切です。

Googleマップのリンクをつくる

「〇〇から△△」と検索して、Googleマップのページに飛べば、詳細な行き方が表示されます。そのURLを取得して、作った文書に貼り付けておきいます。それをしてあげるだけで、ゲストが不慣れな日本の街を、普段使わない日本語で検索することを考えると、だいぶゲストの手間が減ります。たとえば、「成田空港から東京駅」と調べるとこんな感じで表示されます。

「成田空港から東京駅」

適宜各国語で翻訳されるので、その点もGoogleマップがおすすめです。

Bitlyを使って、長いURLを短く短縮

GoogleマップのURLは死ぬほど長いので、BitlyというURL短縮サービスを使いましょう。長ったらしいURLより断然見栄えがいいです。

BitlyでURLを短縮

印刷して100均のファイルに入れる

一応2部ぐらい印刷しておきましょう。一つは手元に、もう一つは家においておきます。百均のファイルがおすすめですが、こういうのでもいいです。近くに百均がなければAmazonで買いましょう。

わからないポイントを尋ねて、アップデートする

ウェルカムガイドは、一度作っておしまいではありません。宿泊者が今もしいるのであれば、それは凄くラッキーです。直接聞いて、作ったウェルカムガイドを更にアップデートしましょう。一度作れば後は調整していくだけです。宿泊中の宿泊者はリアルタイムで問題にぶつかっているかもしれないので、わかりづらいポイントやもっと深堀した方がいいところを洗い出します。ぼくはそれで、日本でのプリペイドケータイの買い方や、Wi-Fiが無料でつかえるところ、ゴミ出しの方法などなどを追加しました。


めんどくさいなーと思われたかもしれませんが、これがあるのとないのでは雲泥の差です。レビュー獲得にも貢献してくれて、その後の宿泊率が上がるんだから、どうせなら早いうちからやっておくのをおすすめします。

おまけ:粗利計算

Airbnbをやるのであれば、ざっくりした粗利計算ができないとつらい。粗利、大事ですよ。ざっくりと、「売価 - 仕入」で計算できるのですが、そもそも原価が何か知ってないといけません。僕は会計士ではないし、あくまで自分用なのですが、以下のように設定して粗利を把握しています。

原価 = 一日の宿泊費

毎月の家賃と光熱費が原価となります。敷礼払っている人はそれも考慮しないといけません。例えば全てひっくるめて月10万円だったとすると、それを30日で割ります。すると「3333.333333333円」になるので、僕は切り上して、一日の宿泊費を「3400円」としています。冷静に考えると面白いですね。旅行でも何でもない毎日に、生活するための拠点費として3400円も払っているんですね。

これでAirbnbに出すときの最低宿泊費が決まりました。3400円以下で出すと原価割れしちゃいます。そこにどれくらい、利益を載せられるか、を考えて運用していくことになります。要は粗利の効率化です。念の為に粗利の計算方法をメモ。

粗利 = Airbnbで提示している宿泊費 - 実際の宿泊費

3400円の部屋でも、一泊1万円取れるぐらいの珍しさや信頼を勝ち取れることができれば、粗利率66%になります。この率が高ければ高いほど、無理して宿泊数を増やさなくても効率よく利益を出すことができます。一応念の為に粗利率の計算方法をメモしておきます。

粗利率 = 売上総利益(粗利)/売上高

でも、粗利率が高いからといって、宿泊率が低すぎると問題です。定期的にAirbnbのカレンダーのところに行って、時価・季節や周辺の部屋との価格バランスから割り出されるオススメの値段を設定し、その時々の微妙な値段のニーズに応えるようにします。

素敵なエアビーライフを!

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